Можно ли выплачивать ипотеку за счет аренды?

Сдача ипотечной квартиры в аренду является идеальной формой инвестирования. Покупатель вкладывает свои накопления в первоначальный взнос, остальное доплачивает денежными средствами арендаторов.Давайте рассмотрим все более подробно. Можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Федеральный закон «Об ипотеке» гласит: покупатель квартиры имеет право сдать ипотечную квартиру аренду без согласия кредитной организации, однако иные условия могут быть установлены договором.

Некоторые банки активно пользуются оговоркой «иные условия», поэтому при подписании договоров ипотеки и залога надо внимательно изучать документы на предмет ограничений по сдаче недвижимости. Основная часть кредитных организаций обязывают залогодателей уведомлять банк о заселении «квартирантов».

Какими должны быть условия кредитования?

Для того чтобы арендная плата окупала ежемесячные платежи по ипотеке, она не должна быть ниже этих самых платежей. Идеальный вариант, если аренда превышает платеж по кредиту, что позволит погасить ипотеку досрочно, либо обеспечить финансовую подушку в случае форс-мажорных обстоятельств.

На этапе согласования условий кредитования покупателю необходимо изучить рынок недвижимости, спрос на квартиры, средние цены того района, в котором собирается приобрести квартиру.

Первичный или вторичный рынок?

Покупателям новостроек нужно быть готовыми к тому, что сдавать недвижимость сразу после получения ключей не удастся. Сейчас на рынке есть различные варианты покупки новых квартир:

• Покупка на различных этапах строительства, к примеру, в доме, который еще находится на этапе строительства, согласования документов или введения в эксплуатацию;
• Варианты отделки: черновая, частичная отделка, чистовая отделка, отделка «под ключ», полная отделка с мебелью и техникой.

При покупке жилья на рынке новостроек необходимо время на приведение помещения в те условия, которые позволят заселить арендатора. В среднем это время ремонта достигает полугода. Ежемесячные платежи при этом придется вносить за свой счет, а также нести расходы на ремонт и оборудование жилья. Плюсом здесь будет являться низкая процентная ставка.

Покупка квартиры на вторичном рынке обойдется дороже из-за повышенной процентной ставки по кредиту. Однако большое количество квартир продается с уже заключенным договором аренды, что позволяет новым собственникам экономить деньги на ремонте и время на поиск потенциального арендатора.

Что же все-таки выбрать: новостройку или вторичное жилье?

Конечно, в данном вопросе выбор остается за покупателем. Однако эксперты считают, что самым удобным и выгодным вариантом является покупка жилья на первичном рынке с полной чистовой отделкой и мебелью от застройщика. Таким образом, заемщик получает от банка низкую процентную ставку, а также экономит время и деньги на ремонте и обустройстве помещения, что позволяет быстро найти арендатора и в кратчайшие сроки «переложить» ежемесячные платежи по ипотеке на плечи квартиросъемщика.

Также, по мнению экспертов, стоит обратить внимание на апартаменты и квартиры-студии. Эти варианты отличаются минимальной стоимостью на этапе оформления сделки и максимальной доходностью при сдаче недвижимости в аренду. Но не только эти параметры влияют на спрос, огромное значение имеет район города, в котором приобретается квартира. Ниже перечислим основные критерии высоколиквидного недвижимого имущества:

• Близость к метро. В большом и динамично развивающимся городе транспортная доступность является чуть ли не основным показателем выбора места временного проживания;
• Уровень внутренней отделки квартиры. Чем качественнее и профессиональнее будет выполнена отделка, тем большую арендную плату можно получить;
• Оснащенность мебелью и техникой. Здесь можно говорить как о крупногабаритной мебели и технике, так и о самых мельчайших хозяйственных деталях, например, о наличии комплекта посуды или электрического чайника;
• Внешняя инфраструктура. Наличие рядом с домом продуктовых магазинов, кафе, салонов красоты, школ, детских садов, парков и иных объектов увеличивает арендную плату;
• Транспортные развязки и парковки. Хорошие подъездные пути к дому, наличие большой парковки или подземного паркинга также будет давать неоспоримое преимущество перед другими участниками рынка аренды квартир.

По данным анализа рынка арендуемой недвижимости, наибольшим спросом московских арендаторов пользуются однокомнатные или квартиры-студии в жилых кварталах эконом-класса, расположенных в спальных районах города.

Составление плана доходов и расходов

Для того, чтобы принять решение о выборе квартиры, района или для поиска ответа на глобальный вопрос «а нужно ли вообще инвестировать денежные средства именно через ипотеку?», необходимо произвести все расчеты. Ниже будут представлены несколько вариантов плана инвестирования.

Для изучения данного вопроса лучше установить несколько параметров кредитования:

• Первоначальный взнос составит 25% от стоимости недвижимости;
• Срок кредитования – 25 лет (или 300 месяцев);
• Средняя процентная ставка, которая на сегодняшний день по Москве составляет 9%.

Однокомнатная квартира в новостройке. Средняя стоимость аренды «однушки» в новом доме составляет 40 000 рублей в месяц. Стоимость квартиры – 4 миллиона рублей. При заданных параметрах ежемесячный платеж будет25 000 рублей в месяц. Таким образом, покупатель может либо уменьшить срок кредитования, либо создать накопления для дальнейшего инвестирования в другие проекты.

Однокомнатная квартира на вторичном рынке. Здесь аренда составляет ориентировочно 35 000 рублей в месяц. Стоимость такой квартиры будет выше – 6 миллионов рублей. Ежемесячный платеж будет равен 38 000 рублей в месяц. То есть, залогодателю предстоит сделать выбор: использовать собственные средства для погашения кредита, увеличить первоначальный взнос или срок кредитования, либо искать более дешевый вариант.

Двухкомнатная квартире в новом доме. В среднем доход от аренды составит 65 000 рублей в месяц. Стоимость такой квартиры – 5,5 миллиона рублей. Сумма ежемесячного платежа – 35 000 рублей в месяц. Как и в первом варианте, аренда окупает ипотеку.

Двухкомнатная квартира на вторичном рынке. Аренда составляет 50 000 рублей ежемесячно. Стоимость квартиры – 8 миллиона рублей. Сумма ежемесячного платежа – 50 000 рублей. Денежные средства от аренды будут в полном объеме уходить на погашение кредита.

Также хотелось бы добавить, что при принятии окончательного решения нужно обратить внимание на ряд нюансов:

• При покупке жилья в новостройках необходимо учитывать время и денежные ресурсы на ремонт и поиск арендаторов;
• В случае форс-мажорных обстоятельств, таких как затопление, косметический ремонт и обновление техники и мебели, скорее всего, придется производить за свой счет;
• Так как инвестирование в недвижимость через ипотеку является долгосрочным предприятием, нужно быть готовым к изменениям на рынке аренды недвижимости. Например, через 10 лет после покупки квартиры район может потерять в привлекательности для арендаторов, стоимость аренды снизится, а ежемесячный платеж по кредиту останется прежним. В таком случае необходимо принимать меры по погашению задолженности за счет собственных средств;
• Страхование. Каждый договор ипотечного кредитования сопровождается договором страхования. Заемщик обязан ежегодно покупать страховой полис и представлять его копию в банк. Расходы на страхование будут являться дополнительным финансовым бременем, если аренда не окупает ипотеку.
• Налогообложение. Доход, полученный от сдачи в аренду собственного имущества, облагается налогом на доходы физических лиц в 13%, а само имущество подлежит обложению налогом на имущество физического лица. Стоит заранее продумать и заложить сумму налога в арендные платежи.

Плюсы и минусы ипотеки за счет аренды

Плюсы:

• Ценный актив. Как показывает практика, стоимость недвижимости ежегодно увеличивается, поэтому спустя некоторое время квартиру можно продать по более выгодной цене.
• Собственность. После погашения ипотечного кредита у покупателя будет собственная квартира, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Например, продолжать сдавать и получать ежемесячный дополнительный доход, который не нужно отдавать банку; передать по наследству; продать, причем высока вероятность того, что стоимость ее теперь будет выше, и инвестировать денежные средства в другие проекты;
• Отсутствие дополнительной финансовой нагрузки, в случае если аренда окупает ипотечные платежи.

Минусы:

• Длительная окупаемость. Еще 10 лет назад разница между арендной платой и стоимостью квартиры была незначительной. Сегодня же она увеличивается, в этой связи время окупаемости вложений растягивается до 20-25 лет, в зависимости от срока кредитования и возможности досрочного погашения кредита. Доходность вложений при этом может составить не более 5%, тогда как хранение денежных средств на депозите в банке дает доход около 10%.
• Недвижимость – побочное инвестирование. Так как ипотека является долгосрочным вложением, необходимо иметь в запасе деньги. В случае надобности собственник не сможет быстро продать квартиру и выручить наличные денежные средства, на это необходимо время.
• Недобросовестные арендаторы. Возможно, что договор аренды с недобросовестными квартиросъемщиками будет быстро расторгнут, однако, ущерб, который они могут нанести жилищу, придется оплатить из собственного кармана.
• Ветхие дома. Покупая квартиру на вторичном рынке, стоит обратить внимание на год постройки здания. Ведь может случиться так, что после погашения ипотеки дому будет требоваться капитальный ремонт, что существенно снизит привлекательность его в целом и рыночную стоимость квартир в частности.