Что это такое и как ее определить?

Ликвидность квартиры тем выше, чем быстрее ее можно продать. У одних квартиры уходят за две недели, а у других они «висят» годами. Что влияет?

Первый параметр, от которого сильнее всего зависит ликвидность объекта недвижимости, — это, конечно, цена выставленной квартиры. Объекты недвижимости очень сложно продать по завышенной цене. На ликвидность также влияют другие факторы, от расположения квартиры до криминальной обстановки в районе, от инфраструктуры до детской площадки у подъезда и наличия парковки у дома.

Транспортная доступность

Быстрее всего квартиры находят нового хозяина, если они расположены в удобных районах с хорошей сетью широких и комфортабельных дорог. При этом рядом с домом должно быть множество зеленых зон: парков, скверов, бульваров, лесопарков. По свидетельству экспертов, один только этот фактор может увеличить стоимость квартиры на 5-10 процентов. Если же рядом с домом нет станций метро, а дороги постоянно загружены транспортом, такой район будет считаться неудобным.

Когда появляются новости о строительстве и открытии новых станций, это чаще всего поднимает цену на недвижимость рядом с ними. Квартира не обязательно должна находится в центре, очень неплохим выбором считается недвижимость, расположенная в крупных спальных районах в умеренной удаленности от центра.

Лучше всего, когда от метро до дома пешком можно дойти за 10 минут. Чем ближе квартира к станции метро, тем больше будет ее стоимость. Подсчитано, что всего 5 минут разницы между двумя квартирами (если квартира расположена в 10 минутах ходьбы или в 5 минутах ходьбы) повышают стоимость жилья на 5 процентов.

Престижные районы

Те или иные районы города могут быть более или менее престижными. Так, в Москве, помимо центра, традиционно престижными являются такие районы, как Крылатское, Кунцево, Кутузовский проспект, Фили, Воробьевы горы.

В центре Москвы самыми престижными районами считаются Золотая миля и Хамовники. Но в каждом из самых непрестижных направлений можно найти локацию, которая будет считаться престижной по отношению ко всем остальным. Например, районы Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Измайлово считаются престижными. Самыми престижными в Москве также остаются районы Арбат, Зюзино, Якиманка, Раменки, Таганский, Строгино, Дорогомилово и Фили-Давыдково.

К примеру, Якиманка и Арбат, как и Хамовники, расположен в центре и отличаются хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Таганский район ценится благодаря наличию таких элитных комплексов, как легендарная высотка на набережной, и огромному количеству объектов инфраструктуры для детей. Раменки считаются престижным районом в том числе из-за находящегося на его территории МГУ. В Дорогомилове проходит несколько крупных магистралей. Фили-Давыдково знаменит развитой инфраструктурой. В Зюзине расположено несколько крупных парков. Строгино знаменит своей экологией, здесь находится Серебряный бор.

Список неликвидных районов Москвы более-менее стабилен, среди самых непрестижных специалисты называют Капотню, Бирюлево, Дегунино, Бескудниково, Люблино, Некрасовку и Кузьминки. Эти районы не любят за плохую экологию и сильно загруженные трассы, а также за отсутствие достаточного числа инфраструктурных объектов и старый жилой фонд.

Характеристики дома

Неликвидность квартиры также можно зависеть от многих факторов внутри дома. Например, от следующих параметров:

• Характеристики дома
• Материалы, из которых он построен
• Год постройки

Самыми престижными считаются дома из монолита и кирпича. Менее всего ценится панельное строительство. Наименее ликвидными считаются пятиэтажные «хрущевки», а также типовые девятиэтажки.

Год постройки влияет на изношенность всех материалов, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая самим материалом строительства.

Среди домов популярны кирпичные «цековские» дома и «сталинки». Сейчас, в связи с программой реновации, покупатели интересуются и квартирами в домах, которые подлежат сносу. Стало модно покупать квартиру перед расселением, чтобы потом получить квартиру в новом доме улучшенной планировки. При этом самыми популярными стали дома, срок сноса которых уже известен.

Ликвидность дома также зависит от следующих параметров:

• Состояние двора
• Наличие детской площадки
• 2 лифта в подъезде, причем один из них обязательно должен быть грузовой

Конечно, требования к тому или иному дому зависят от категории жилья, к примеру, в домах бизнес- и премиум-класса обязательно должна быть монолитное, кирпичное или монолитно-кирпичное строительство, собственная детская площадка, достаточное количество парковочных мест.

Типы квартир

Быстрее всего на рынке покупают квартиру с одной или двумя комнатами. При адекватной цене подобные лоты раскупают в течение 2-3 месяцев, не смотря на район и транспортную доступность. Но для каждого класса жилья есть своя оптимальная площадь. Квартиры в одну и две комнаты не должны быть слишком маленькими или большими.

Для однокомнатных квартир эконом- и комфорт-класса оптимальная площадь стартует от 36 кв.м. Оптимальная площадь для двухкомнатной квартиры начинается от 54 кв.м. Есть также самая удобная площадь для кухонь. Они должны достигать 12-14 кв.м. При этом не только площадь квартиры должна быть стандартной, но и планировки. Так что квартиры небольшой площади, но с хорошей планировкой могут быть не менее ликвидными, чем более просторные объекты.

Ликвидная планировка

Что такое удачная планировка? Важно, чтобы в квартире было соблюдено несколько параметров:

• Маленький процент нежилых площадей
• В комнатах прямые углы
• Форма комнат напоминает квадрат

Если в квартире есть такие архитектурные украшения, как эркер, то такие объекты пользуются большей, чем обычные, популярностью. Наличие балкона или лоджии также будет считаться плюсом. Высота потолков должна составлять не менее 2,8 метров. Среди других преимуществ: окна, выходящие на 2-3 стороны, а также наличие кладовок. Вообще же одним из самых больших преимуществ современных квартир стала увеличенная площадь остекления, которая позволяет не только сильнее освещать жилье и экономить на электроэнергии, но также позволяет лучше чувствовать себя всем обитателям квартиры.

Кроме прочего, любые перепланировки усложняют продажу недвижимости. Стандартная планировка более ликвидна. Если из обычной квартиры сделана евро-планировка, то есть между кухней и комнатой убрана стена, ее будет сложнее продать.

В современных домах многие недостатки планировки, которые снижают цену на квартиры эконом-класса в домах старой постройки, добавляют плюсов квартире. В эконом-классе не ценятся квартиры на последнем этаже, однако в бизнес-классе, в домах класса премиум и элитных комплексах на верхних этажах будут располагаться самые дорогие объекты — пентхаусы. Такие квартиры продаются гораздо дороже, так как здесь чаще всего здесь есть выход на эксплуатируемую кровлю, где можно спланировать террасу. Квартиры на первом этаже также не популярны в эконом-классе, однако при более дорогом бюджете покупки такая недвижимость может представлять собой brownstone или ситихаус, то есть дом с отдельным входом или своей террасой. Угловые квартиры, которые считаются менее уютными в эконом классе, в последние годы в классах выше комфорта проектируют с угловым остеклением, что превращает этот недостаток в достоинство.

Важные мелочи

На ликвидность жилья плохо влияют такие параметры, как

• Сложная история сделок по квартире
• Газовые колонки
• Сидячие ванны
• Вид из окна на шоссе
• Окна на промзону или железную дорогу

В элитном классе критериев ликвидности жилья становится больше: к примеру, на этот параметр влияет не только живописный вид из окна, но и статус дома, соседей, респектабельность окружения. Важны и современные технологии строительства, новейшие инженерные системы, юридическая чистота сделки и репутация застройщика.

Немаловажным фактором остается и количество квартир на каждом этаже. Чем их меньше, тем лучше ликвидность каждой квартиры.

Инфраструктура

Чем больше рядом с домом хороших школ и детских садов, чем сильнее развита инфраструктура в районе, — тем лучше ликвидность. В развитую инфраструктуру входит сеть супермаркетов разных ценовых категорий, расположенных неподалеку от ЖК, кафе и ресторанов, наличие больниц и медицинских центров, поликлиник для детей и взрослых, стоматологий и ветеринарных клиник. Чем больше таких объектов, тем более привлекательной становится недвижимость для самой стабильной части покупателей, — семей с детьми. Также очень важно, чтобы в поблизости от ЖК было несколько центров развития для детей, детских кружков, фитнес-центров для взрослых, салонов красоты. Важно также наличие аптек и отделений разных банков, химчисток и служб быта.

Охрана

Помимо инфраструктуры в бизнес-классе важны такие атрибуты, как система контроля доступа на территорию, видеонаблюдение, а в менее дорогих сегментах необходимо, чтобы на двери подъезда был установлен домофон, в подъезде была отведена комната для консьержей.

Помимо прочих параметров, если дом только строится, на ликвидность квартиры влияет стадия строительства, наличие отделки. Влияют на ликвидность квартиры и программы ипотеки и рассрочки.

Как повысить ликвидность?

Риелторы советуют прибегнуть к следующим способам повышения ликвидности квартиры:

1. Подготовить все документы
2. Сделать косметический ремонт в квартире
3. Сделать небольшой ремонт в подъезде

Все чаще покупатели ищут квартиру в новостройке с отделкой. В этом случае качественный ремонт также может повысить ликвидность квартиры.

Самое главное — цена

Как узнать, не завышена ли цена на квартиру? Если вы покупатель, достаточно сравнить цены в одном и том же районе в нескольких объектах, похожих по метражу и другим характеристикам.

Если же вы продавец, выставивший квартиру на продажу, то очевидным признаком плохой цены будет то, что за две недели квартирой не заинтересуется ни один потенциальный покупатель. Можно начинать снижать стоимость со 100 тысяч рублей. Однако риелторы рекомендуют уменьшить цену сразу на 5%.

Все факторы, перечисленные ранее, конечно, влияют на ликвидность жилья, но главной остается цена. Там не менее при выборе недвижимости стоит учитывать все детали, чтобы жилье всегда можно было с выгодой перепродать.