Как проверить квартиру перед покупкой?

Покупка недвижимости сродни рождению ребенка или свадьбе. Много волнений, инвестиций, неуверенности. Действительно, покупать квартиру сегодня довольно рискованно: только за 2018-2019 год 250 застройщиков объявили себя банкротами, нередко на рынке девелопмента встречаются «специалисты», которые намеренно завышают стоимость жилья, некоторые владельцы сдают помещения далеко не в том виде, каком обещают.

Несмотря на то, что закон максимально учитывает права потребителей и защищает их от мошеннических действий, полностью расслабляться и быть уверенным в юридической чистоте и соблюдении требований по эксплуатации новой недвижимости нельзя. Конечно, если есть возможность, целесообразно обратиться к профессионалам. Существуют компании, проверяющие «подноготную» жилья и репутацию застройщика по всем существующим каналам. Если такой возможности или желания нет, проверку квартиры в новостройке перед покупкой можно провести самостоятельно.

При проверке квартиры перед покупкой стоит понимать:

• Что необходимо выяснить о застройщике и как это сделать.
• Что учесть при выборе жилья, соответствующего вашим пожеланиям и предпочтениям
• Как «принять» готовую квартиру, чтобы впоследствии не возникло претензий

Шаг №1. Выясняем все о застройщике

Чтобы купить квартиру дешевле, разумно инвестировать в недвижимость еще на стадии котлована, что и предлагают застройщики.

Не попасться на крючок мошенника помогут следующие действия:

• Выяснить, существует ли компания в реале, а не является вымышленной. Это несложно: информация публикуется в реестре застройщиков. Там же есть краткие сведения о платежеспособности, законности постройки и репутации фирмы.
• Лично убедиться, что у застройщика в наличии весь пакет разрешительных документов: проект строительства, декларация с генпланом и техописанием, право собственности на земельный участок.
• Проверить разрешение на возведение постройки. Такую информацию можно получить в офисе застройщика или на его официальном сайте. Надежные компании такие данные не скрывают.

Рекомендация! Перед решением о покупке стоит «увидеть» будущий дом и оценить расположение квартир. Для визуализации застройщики создают трехмерный макет-проект в меньшем масштабе. Такая «копия» нагляднее, чем буклет или брошюра.

Минимизировать риски наткнуться на «продавцов воздуха» можно, проверив в проектной декларации застройщика или в ДДУ название страховщика. С 01.01.2017 года наличие компенсационного фонда обязательно для каждого застройщика. Если страховщик имеет аккредитацию в Центробанке, вероятность мошенничества практически нулевая. В случае нарушений именно страховой компании придется компенсировать задолженности продавца. Организации без подобной аккредитации ответственности перед покупателем не несут, поэтому, увидев в договоре пункт о страховании, убедитесь, что компания есть в списке Центрального банка. Это легко сделать на его официальном сайте.

Шаг №2. Оцениваем жилой комплекс «в перспективе»

Как говорил классик: «Дом – это не только стены». Поэтому проверить желательно максимум факторов на каждом этапе строительства: от проекта до сдачи в эксплуатацию. Несколько действий помогут впоследствии не пожалеть о выборе и вложенных средствах. Рассмотрим, где и как обычно ошибаются покупатели.

Выбрали комплекс с квартирами с заниженной стоимостью. Логика покупателя понятна, – экономия. Но «подводные камни» часто заставляют впоследствии переплачивать вдвойне, а то и втройне.

О чем говорит снижение цены, особенно ниже рыночной? Например, о том, что в доме установлены дешевые коммуникации, есть огрехи в отделке, рядом слаборазвитая инфраструктура, метро в 2-3 км, а автобус и маршрутка появляются в районе дважды в день.

Избежать неприятностей просто. Строящееся здание вряд ли единственное в этом месте. Расспросите будущих «соседей» о плюсах и минусах района и получите исчерпывающую информацию.

Обратная ситуация: предпочли жилье в густонаселенном районе. Да, здесь нет проблем с магазинами, аптеками и банками. Обычно рядом достаточно много офисов и учреждений, которые обеспечат рабочие места «возле дома», - это плюсы.

Минусы: недостаток мест в детских садах и школах, очереди в поликлиниках, если в ЖК нет собственного паркинга, возникнут трудности с парковкой личного транспорта. И уровень безопасности в густонаселенных местах низковат.

Вопрос снимается двумя способами: опросом коренных жителей и изучение генплана застройщика. Никто не заставляет покупателя приобретать квартиру в конкретной новостройке. Не понравятся условия – найдете более удобную.

Еще одна ситуация «наоборот» – слишком долго искали идеальный вариант недвижимости и в итоге упустили первый, который оказался оптимальным. Квартиры попросту продали менее привередливым покупателям. Эксперты советуют покупать жилье при готовности объекта 30-60%. В таком случае риск попасть на долгострой минимален: можно свериться с графиками строительства.

При этом цена на квадратные метры еще невысока, квартиры с предчистовой и чистовой отделкой на финальном этапе продаются дороже. И выбор уже маловат, поскольку лучшие апартаменты раскуплены.

Распространенная и самая обидная ошибка – неправильное оформление договора на приобретение недвижимости. Сомнительные схемы – один из самых распространенных видов «заработка» не совсем честных девелоперов. Что касается законности, такие сделки «честны» – покупателя никто силой не заставляет подписывать договор, даже если он не понимает половину написанного. Нравственно схема, конечно, достаточно опасная, поскольку грозит не только психологическим дискомфортом, но и потерей денег.

Избежать подобного риска можно двумя способами: доверив проверку юридической чистоты договора юридической компании или хотя бы отдав «бумаги» на изучение правоведам, при условии, что пункты договора непонятны или есть надписи мелким шрифтом. Как правило, солидные застройщики составляют максимально прозрачные договоры, понятные покупателю.

Совет! Доверять проверку риелтору не стоит. Даже опытный специалист по продажам ориентирован на реализацию недвижимости, а не на интересы покупателя. Его дело – выбрать квартиру с учетом ваших пожеланий, анне искать «подводные камни». Поэтому лучше выбирать помощь юриста или самостоятельную проверку.

Менее распространенная, но все-таки встречающаяся ошибка – покупатель «ведется» на маркетинг девелопера. Увы, но реклама в России остается отличным «двигателем торговли». Маркетинговый ход заставляет нас забывать о недостатках жилого комплекса, поскольку акцентирует внимание на двух основных болях аудитории: ценах на жилье и его достоинствах.

Акции, выгодные ипотеки, готовность застройщика сделать перепланировку за свой счет и прочие блага отвлекают от недостатков дома. Например, не указывается, что ЖК строится возле завода, или что до детского сада придется ехать в час пик с двумя пересадками. Учитывайте мелочи и тогда жалеть покупке не придется!

Шаг № 3. Оцениваем готовую недвижимость

Обещание всех благ современной цивилизации: надежности, долговечности, комфортности есть на сайтах 99 процентов застройщиков. Даже если речь идет о недвижимости эконом-класса. Это не обман. Технологии строительства и правила эксплуатации действительно регламентируют, что здания должны простоять более 50 лет без капремонта, выдерживать высокие нагрузки и быть приспособленным для нормального проживания. Следует помнить, что это уже не преимущества, а норма. Как найти достоинства дома «для себя» и выявить скрытые недостатки?

Внешние стены

Оценивать фасады можно уже на стадии готовности, без отделки. Необходимо обращать внимание на технологию строительства (панельная, кирпичная, монолитная и прочую), аккуратность работ: отсутствие щелей, потеков, трещин, заметных следов разгерметизации.

Качество материалов

Строители отвечать на вопросы одного посетителя не станут, как и начальство. Застройщик найдет время на общение, но не факт, что скажет всю правду. Лучше всего создать инициативную группу и наведываться время от времени на объект. Заодно проверите, насколько точно выполняются графики строительства.

Отделка квартиры

Покупка квартиры с чистовой отделкой – оптимальный вариант, если нет желания делать ремонт, выбирать дизайн, вывозить строительный мусор. Застройщики, особенно в недвижимости бизнес и премиум-класса, предлагают различные варианты отделки, выбор стройматериалов, при этом снижая цены на жилье. Выгодно и удобно. Квартира готова к немедленному заселению и обустроена по вкусу владельца.

А чтобы убедиться, что на отделке не сэкономили, прежде чем подписывать акт приемки работ, убедитесь, что:

• Стены и пол без трещин, щелей или неровностей. Недочеты допустимы, если они незначительны, а не заметны невооруженным глазом. Например, не слишком гладкая штукатурка – терпимо, а бугры по 5 сантиметров и щели в палец – явный брак, который придется переделывать за свой счет.
• Оконные профили установлены правильно, соответствуют заявленным характеристикам. Например, можно проверить насколько шумопоглощающими и светоотражающими являются стеклопакеты.
• Подведены оговоренные коммуникации. Электрика, сантехника, вентиляция в готовой квартире уже должны работать. Хотя бы в тестовом режиме. Если оговаривалось индивидуальное отопление, фильтры для водоснабжения, подключение бытовой техники – проверяйте. При наличии огрехов, верить «на слово» не рекомендуется. Ваше право – подписать акт только после того, как работы будут выполнены в 100-процентном соответствии с договором. Вплоть до выбора цвета обоев и бренда душевой кабины.

Совет! Проверять квартиру «на готовность» лучше в дневное время. Естественное освещение помогает выявить скрытые при лампах недостатки ремонта. Например, ровно ли прокрашены потолки, нет ли неровных стыков на обоях и прочее. Работу розеток можно проверить зарядным устройством от мобильного телефона.

Регистрация новостройки: основные этапы и документы

Во время сбора, изучения и подписания документов также можно выяснить некоторые аспекты благонадежности застройщика, а также перестраховаться от «непредвиденных» ситуаций. Если вам повезло, и продавец – солидная компания, это заметно по следующим признакам:

• В документах прописаны реквизиты к оплате, все чеки и копии остаются у покупателя, подтверждая перевод средств. Просьбы заплатить наличными или «сэкономить» в обход банков – признак сомнительных схем или мошенничества.
• В договоре указываются в обязательном порядке номер, планировка, площадь и этаж квартиры, цена за квадратный метр.
• Обязательно прописаны сроки сдачи в эксплуатацию, по истечение которых можно предъявить претензии застройщику.
• В документах прописываются пункты ответственности застройщика перед покупателем. В частности, о нарушении сроков сдачи объекта. Подробно, без скрытых моментов.
• Указывается способ и порядок оплаты и список разрешительных документов (досье, на основании которого подписывается договор).
• Прописываются сроки действия договора (не раньше, чем дата готовности объекта к эксплуатации).

Если какой-либо из пунктов не выполнен или вызывает сомнение, это повод перепроверить репутацию девелопера еще раз или обратиться к юристам, специализирующимся на проверке квартир в новостройках. Лучше заплатить один раз или потерять время, чем лишиться жилья или значительной суммы.

И напоследок еще один совет: если вы покупаете квартиру в новостройке в ипотеку, своеобразной страховкой от мошенничества выступит банк-кредитор. Да, банк не выступает экспертом, гарантирующим безопасность сделки. Но и рисковать репутацией, связываясь с неблагонадежным застройщиком не станет, если речь идет об известных финансовых структурах. Поэтому сотрудничество с ведущими банками РФ, аккредитованными Центробанком, один из способов купить действительно хорошее жилье, в срок и с минимальными рисками для будущего собственника.