Как подарить квартиру или долю в ней?

Законодательство так часто меняется, что определить, какую недвижимость или долю в ней можно подарить, разрешено ли дарение вообще, на каких условиях оно выполняется, обычному человеку достаточно сложно. Такое положение удобно нотариусам и юристам — правоведы получают оплату, оказывая помощь в оформлении и визировании дарственной. Гражданам, которые не знакомы с тонкостями современной юриспруденции, лучше всего заранее постараться разобраться в тонкостях дарения квартиры или доли имущества и о способах сократить расходы на оформление документов.

Преимущества и недостатки дарения недвижимости или доли в ней

Оформление дарственной на квартиру это:

Быстро

не нужно ждать оформления сделки в госреестрах, получатель вступает в права собственности с момента подписания договора. Впрочем, и переоформление в случае дарения не занимает больше недели, что является рекордно коротким сроком при работе с недвижимостью.

Безопасно

Например, если родители хотят подарить недвижимость детям, состоящим в браке, но опасаются, что при разводе «половинка» отсудит часть жилья, то дарение — единственный выход. Подаренная недвижимость не считается совместно нажитым имуществом и не делится между супругами. Даже если не-собственник прописан в квартире.

Эффективно

Когда недвижимость передается по наследству, часто возникают споры о праве наследования, дарственная исключает из списка претендентов лишних «наследников». Дополнительные плюсы: не нужно ждать полгода после смерти собственника и выплаты в бюджет ниже, чем при завещании.

Экономично

Если квартира или доля в ней приносится в дар родственникам, на нее не выплачиваются налоги в бюджет. Экономия может составить десятки тысяч рублей. Экономическую выгоду получает и собственник. Избавляясь от жилплощади или ее части, он избавляется и от налогового бремени, то есть выплаты в местный бюджет — не его проблема.

Дарственная на квартиру — способ обойти законодательство в некоторых спорных ситуациях. Например, при покупке или продаже коммунальной жилплощади с несколькими собственниками. При сделке купли-продаже возражение одного из владельцев имущества может стать камнем преткновения, дарение такие сложности исключает. Мнение недовольных никто спрашивать не будет.

Есть у дарственной на недвижимость или долю и некоторые минусы. Если одариваемый не родственник дарителя, придется заплатить 13% подоходного налога в местную ИНФС, а если у дарителя впоследствии возникнут проблемы с выгодополучателем, дать договору о дарении обратный ход будут проблематично.

Об условиях дарения

Порядок передачи недвижимости в дар регламентирован статьями 572, 574 и 575 Гражданского кодекса РФ. В законе сказано, что под понятием «дарение» подразумевается передача в безвозмездное пользование. То есть даритель и одариваемый при заключении сделки не преследуют какую-либо выгоду. Товарно-денежные отношения и дополнительные условия при заключении договора запрещены. Если, например, бабушка дарит долю в квартире внуку, подразумевая пожизненный уход, ее надежды такими и остаются.

Фактически, внуки после получения дара не обязаны оказывать такие услуги, а моральные факторы закон не принимает к исполнению.

Отличается ли процесс дарения целой квартиры от дара ее доли?

Есть некоторые нюансы, но в целом процедура идентична. Люди, далекие от знаний права, не учитывают, что дарится не спальня или кухня (то есть часть жилплощади), а только половина, четверть или другая доля имущественных прав. Получатель после вступления в силу дарственной имеет право пользоваться «своими» квадратными метрами по собственному усмотрению, в том числе и прописать на них другого человека или продать свою долю. Даритель права возразить лишается.

Закон диктует следующие требования к сторонам:

• У собственника должны быть как правоустанавливающие, так и правоутверждающие документы, такие как договор о приватизации, свидетельство, подтверждающее право собственности.
• Даритель и получатель должны быть психически нормальны и дееспособны, достичь совершеннолетия, иметь представление об условиях сделки, быть на них согласными;
• Недвижимость не должна быть обременена договорами об ипотечном кредитовании, залоге, аресте и другими факторами.

Кому можно подарить жилую недвижимость или доли в ней

Гражданский кодекс России дает право получать в дар квартиру или долю в ней

• близким родственникам и членам семьи, таким как супругам, совершеннолетним детям, родителям, братьям и сестрам;
• родственникам второй очереди: племянникам, кузенам, дядям-тетям, деверям, шуринам;
• посторонним лицам: коллегам, соседям, друзьям;
• муниципальным органам, то есть государству, но не чиновникам.

Отдельный разговор о дарении недвижимости детям. Конечно, отказать в подарке несовершеннолетнему закон не может, но требует, чтобы до достижения дееспособного возраста права имущество находились под «опекой» родителя ребенка или его доверенных лиц. Правом распоряжаться подаренным жильем опекуны не вправе.

Для кого подарок в виде квартиры или ее части невозможен

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 575 ГК РФ получать квартиру в дар не могут:

• сотрудники образовательных учреждений, в том числе и работники детских домов;
• служащие муниципальных организаций, сотрудники банков и финансовых контор также входят в этот пункт;
• медработникам и соцработникам.

Такие нововведения внесены в Гражданский кодекс из-за участившихся случаев махинаций со стороны выгодоприобретателей. Например, за «помощь» врача или социального работника старики оформляют дарственные и «внезапно» умирают. Если установлен подобный факт дарения, недвижимость переходит во владение государством. Если, конечно, лицо из списка запретов не является близким родственником дарителя. Посторонние люди из этой категории по сегодняшним законам могут принимать «благодарность» на сумму не выше 3 тысяч рублей.

Способы оформления дарственной на квартиру: где и как можно сэкономить, подводные камни

Договор дарения — один из немногих документов, которые закон разрешает составить самостоятельно, без привлечения юристов. Все, что нужно, чтобы не тратить деньги на помощь правоведов — скачать форму договора на сайте Росреестра, заполнить ее, подписать обеими сторонами, подать запрос и получить подтверждение на том же сайте. Все, права на имущество или его часть переданы. Цена вопроса — 2000 рублей для физического лица, юрлица платят 2500 рублей, пошлину выплачивает одариваемый. Если оплачивать стоимость услуг через портал Госуслуг можно сэкономить еще 30%.

Наиболее выгодный по стоимости вариант оформления дарственной не всегда несет выгоды для обеих сторон. Допущенная в договоре ошибка для дарителя может закончится потерей жилплощади, если выгодоприобретатель окажется недобросовестным человеком, а вернуть квартиру назад сложно.

Одариваемый, подписывая договор о дарении «не глядя» на радостях может не заметить что подписался на имущество, обремененное долгами, ответственность за которые придется нести.

«Подводных камней» даже при составлении и регистрации такого простого документа достаточно, поэтому если недвижимость приносится в дар не близким родственникам, а, например, постороннему лицу, разумнее воспользоваться услугами нотариуса или юриста, специализирующегося на подобных операциях. Опытные специалисты составят договор с прозрачными условиями, помогут с регистрацией и избавят от возможных проблем в дальнейшем. Цена вопроса: те же 2000 за регистрацию, представительство в Росреестре и помощь в регистрации составят еще 500-1000 рублей. Стоимость услуг нотариуса и юриста обсуждаются индивидуально, в среднем услуга нотариального оформления дарственной обойдется в 200-3000, а помощь законника «под ключ» будет стоить 5000 рублей и дороже.

Есть ситуации, в которых без помощи нотариуса вообще не обойтись. Например, жилая недвижимость куплена в браке, оформлена на одного из супругов. Чтобы исключить претензии мужа/жены, которые не являются собственниками, необходимо его письменное и нотариально заверенное согласия. Похожая ситуация и при дарении недвижимости недееспособному лицу, за которого несут ответственность опекуны. Поскольку в саму дарственную права и обязанности опекунов вносить запрещено, нотариус составляет отдельное соглашение.

Пошаговая инструкция по оформлению договора дарения на квартиру

Если у сторон есть свободное время, особых усилий процесс оформления не потребует, поэтапно переход имущества или части квартиры от одного лица к другому выглядит так:

• Составляется договор, в котором прописываются паспортные данные сторон, данные о правах собственности у дарителя, справка о составе семьи, название и адрес недвижимости, приносимой в дар, стоимость жилья.
• Составленный документ относится в МФЦ или Регистрационную палату вместе с квитанцией об уплате госпошлины.
• Сотрудник центра или Росреестра проверяет и принимает документы, выдает расписку о том, что документы приняты.
• Через 7 или 9 дней, если квартира дарится недееспособному или малолетнему лицу, можно забирать дарственную с отметкой о пройденной госрегистрации.

Регистрация договора — просто пункт, который не позволяет сторонам отказаться от своих обязательств. А квартира или доля в ней перешла в дар уже с того момента, как поставлены подписи дарителя и одариваемого под договором.

Как оспорить дарственную, если возникли проблемы и можно ли это сделать

Просто решить, что подарок был несвоевременным и не принес дарителю ожидаемого — нельзя. Недвижимость это не букет цветов, а безвозмездная сделка. Однако и дать делу задний ход возможно, если получится доказать ее ничтожность, а именно:

• Выявлены нарушения ст. 168 Гражданского кодекса РФ, например, не соблюдены некоторые пункты договора;
• Сделка совершалась под давлением или с целями, нарушающими нормы правопорядка, правда, такие цели и давление придется доказать;
• Дарственная фиктивна, что является нарушением 170 статьи ГК РФ, то есть фактически квартира куплена, а для минимизации расходов на налоги «прикрыта» договором о дарении;
• Процедура проводилась лицом, не достигшим восемнадцатилетия или недееспособным человеком с диагнозом по психиатрии, например.

Еще один пункт, согласно которому дарственной можно дать обратный ход — недвижимость приносится в дар после смерти дарителя. Такой способ сэкономить на налогах государство не допускает, одариваемый может оказаться только в списке наследников. Что, естественно, невозможно, если квартиру после смерти дарителя хочет получить посторонний человек, например, сиделка или сосед. Оспорить дар можно, если у не одариваемого человека есть письменное и заверенное обещание подарить или продать ему недвижимость в будущем.

Вернуть квартиру или долю имущества (оспорить правомерность сделки) можно на протяжении трех лет. Правда, если оформление дарственной занимает неделю или чуть дольше, то решение о признании договора ничтожным может занять до года.