Как гарантировать, что дом будет сдан вовремя?

Покупка квартиры в новостройке — выгодное вложение, если еще до подписания документов исключить возможные риски. Проверка надежности застройщика и связанных с ним подрядчиков, таки как проектировщиков, строителей, дизайнеров, поможет убедиться, что объект будет сдан вовремя, коммуникации, отделка, техническое оснащение будет не «рекламным», а соответствующим действительности. Как проверить продавца без лишних потерь времени, сил и денег, и при этом не вложить средства в ненадежный проект?

О сроках сдачи готовой недвижимости

Говорить о «долгострое» можно тогда, когда прописанные в договоре сроки передачи квартиры в собственность нарушены даже на один день. Согласно действующему законодательству застройщик не вправе «кормить завтраками», а обязан сдать проданный объект в указанный срок. Передавать недвижимость во владение в «сыром» виде запрещено. То есть, пока местная администрация не проверила и не одобрила эксплуатационное состояние объекта, дом готовым не считается и заселяться в него и получать право собственности нельзя.

В договоре может быть два варианта сроков реализации сделки:

Квартира передается дольщику в конкретный день. Пример: в срок не позднее 31 января 2020 года. Если 1 февраля 2020 у покупателя на руках нет ключей, сделку можно считать просроченной.

Объект сдается в определенный квартал, допустим, в четвертом квартале 2020 года. Сроки в таком случае «размыты», застройщик вправе передать квартиру в собственность до 31 декабря включительно. Просрочка начинается с 1 января 2021 года.

Существует и «хитрый» способ, который оттягивает момент передачи прав на квартиру дольщику, соответственно, снижает риски для застройщика. Например, не запрещен такой способ как проставить «ориентировочные» сроки. То есть, в договоре указывается приблизительная дата готовности: первый квартал 2021 года, а передача прав осуществляется на протяжении 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Не стоит пугаться размытой формулировки. Да, неопытного покупателя застройщик таким образом может перехитрить, оттягивая момент сдачи и выполнения обязательств. Но закон в этом пункте довольно однозначен: если продавец заявил, что в первом квартале дом будет готов, то до 30 апреля он должен быть сдан в эксплуатацию. Если комиссия не пройдена, у девелопера есть месяц для устранения недостатков и передачи недвижимости дольщикам. С 1 мая наступает просрочка.

Точные сроки прописываются только в проектах договора долевого участия. Если квартира приобретается на условиях жилищно-строительного кооператива, будущие владельцы могут столкнуться с частым переносом сроков сдачи объекта. Все просто: ЖСК подразумевает, что все риски «кооператоры» берут на себя, поэтому проблема долгостроя или недостроя в таком случае — довольно распространенное явление. Генподрядчик ответственности не несет, соответственно, спешить со сдачей дома в эксплуатацию или на 100% гарантировать соблюдение технических норм не обязательно.

Возможные риски покупки новостроя

Самый значительный риск — вложиться в «долгострой», или так и не дождаться, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Причин, по которым возможны такие «неприятности», десятки, но основные из них следующие:

• Недобросовестный застройщик, не выполняющий взятые на себя обязательства;
• Незаконное строительство: возведение здания без полного пакета разрешительных документов;
• Ввод в эксплуатацию с сильным опозданием: ошибки в документации инженерных сетей, отделочных работ и пр.

Банк или другой кредитор объекта может изъять квартиру у дольщика за долги застройщика, а также имущество, по факту уже не принадлежащее девелоперу, может быть конфисковано из-за незаконных инвестиций денег в строительство.

Думать, что такие «подводные камни» невозможно найти и «обезвредить» — ошибка. Большинство доказательств надежности застройщика, и, соответственно, гарантий, что дом будет готов и сдан вовремя, можно найти, не посещая офиса продавца.

С чего начать? С проверки разрешительной документации

Один из способов гарантировать своевременную готовность дома к сдаче — проверить: все ли в порядке с участком под застройку, проектными документами. Такая информация находится в свободном доступе, как минимум, размещена на сайте застройщика. Впрочем, такие посредники, как агентства недвижимости и брокеры, обязаны размещать такие сведения, если занимаются перепродажей недвижимости. Лицензии на строительство, чертежи архитекторов и инженеров, описание коммуникаций, генеральный план, план благоустройства, — даже если они непонятны покупателю, эти документы являются доказательством надежности продавца. Если же застройщик отказывается предъявить документацию, есть повод задуматься о его честности. Попытка скрыть информацию или предоставить ее при личной беседе — не лучший способ добиться расположения дольщика, который рискует немалыми деньгами.

Если данных с проектной документации недостаточно и есть необходимость убедиться в законности постройки по статусу земельного участка, можно обратиться к независимым источникам. Например, статус легко проверить на портале Росреестра, перейдя в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». В поисковое окно вводится адрес стройки или кадастровый номер участка, и на карте появляется локация и ее статус. Если такой информации нет в Росреестре, с участком не все благополучно и реально получить долгострой или вообще не дождаться купленной недвижимости.

Репутация застройщика как гарантия своевременной готовности дома

Итак, с документацией все в порядке, законность постройки подтверждена. Что следует узнать о продавце, чтобы убедиться в его надежности? На самом деле компаний, занимающихся строительством, не так много, и проверить, насколько они честны, вполне реально. Например, список надежных застройщиков опубликован на сайте Москомстройинвеста. Если интересует приобретение квартиры в Москве, здесь можно получить полезную информацию и определенные гарантии, что дом будет готов вовремя и не придется вселяться в недострой.

Чем подтверждаются гарантии? Сайт публикует только сведения о компаниях, которые работают в рамках ФЗ-214, то есть готовы предстать перед судом в случае невыполнения обязательств. Неплохая страховка для покупателей, не правда ли? Однако прежде чем радоваться, что продавец надежен, стоит убедиться, что он реален. Бывали случаи, когда под «вывеской» известного девелопера работали мошенники. Так что проверку проектной документации, кадастрового адреса и статуса участка не стоит отменять.

Также о застройщике рекомендуется узнать такую информацию:

• Не является ли он банкротом (такие сведения также можно узнать в Москомстройинвесте;
• Бывали ли случаи долгостроев или недостроев;
• Не участвует ли он в судебных разбирательствах в текущий отрезок времени. Эи данные в сети, скорее всего, не найти, а по отзывам людей — вполне реально;
• Каков опыт работы: желательно не менее 8 лет стажа, причем в конкретном регионе, поскольку строительство в Москве и, например, Новосибирске имеет различную специфику;
• Сколько объектов было сдано в срок, информация есть на сайте, но желательно съездить по адресам домов и убедиться в правдивости сведений лично;
• Как проходит строительство: ход строительства обычно освещает как сайт застройщика, так и аккредитованные агентства недвижимости, а дополнительную информацию можно получить в соцсетях.

Дополнительной гарантией своевременной сдачи дома в эксплуатацию является сотрудничество застройщика с определенным банком. Известная кредитующая организация не станет связываться с ненадежным партнером, а службы безопасности ведущих банков имеют необходимый опыт и ресурсы для проверки всей «цепочки», участвующей в строительстве. Так что если кредитором выступает организация с отличной репутацией — 80% гарантии, что дом будет готов в срок. Если партнером выступает «Вася Пупкин и партнеры», в надежности недвижимости стоит усомниться.

Для финансирования строительства банк должен быть аккредитован для этих целей в Центробанке, так что проверка статуса организации на сайте госбанка будет не лишней. Например, лучший в потребительском кредитовании банк не всегда вправе инвестировать строительство недвижимости.

Полезные интернет-порталы для поиска информации о застройщиках

Чтобы проверка надежности застройщика была проще, есть несколько проверенных сетевых ресурсов, размещающих информацию о новостройках, ходе строительства, обязательствах застройщиков.

Такие сайты публикуют актуальную информацию о ЖК, в том числе и сведения о застройщике, проводимых акциях, видах и типах квартир, инфраструктуре.

Дополнительная гарантия: страхование ответственности застройщика

К сожалению, случаи мошенничества в России не редкость. Да, ДДУ минимизирует риски, но не избавляет от них на 100 прцоентов. ФЗ-478 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в действие с 25 декабря 2018 года защищает права дольщиков. Пункты закона обязывают застройщиков компенсировать издержки дольщиков в случае невыполнения обязательств. Для возмещения ущерба в специальный фонд вносится сумма 1-2% от затрат на строительство.

Снижение риска для покупателей заключается в следующем:

• Сохраняется вероятность закончить строительство даже в случае банкротства застройщика;
• По сравнению со страхованием выплата компенсационных средств проще и понятнее;
• Управляют компенсационными суммами не частные лица, а государство, заинтересованное в том, чтобы граждане получили купленное жилье.

Единственный минус этого закона — он не гарантирует, что дом будет готов вовремя и запланированный, например, на январь 2020 года переезд состоится в срок. Убедиться в надежности застройщика и минимизировать риски просрочки можно только изучив публичную информацию, посетив офис застройщика и пообщавшись с другими покупателями. Конечно, стопроцентной гарантии получения квартиры точно в срок не дадут ни застройщик, ни государство. Однако свести ожидание, а тем более потерю денег практически к нулю вполне реально.